끝내주는 놀이터

집합건물이란 구분소유의 형태로 소유하는 건물을 말합니다. 집합건물에는 아파트, 아파트형 공장, 오피스텔, 도시형 생활주택, 연립주택, 다세대주택, 주상복합 형태 등의 건물이 포함됩니다. 300세대 이상이거나 승강기가 설치되거나 중앙난방방식인 150세대 이상의 공동주택 및 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물에 대해서는 집합건물의 관리에 관하여 공동주택관리법이 적용됩니다. 집합건물에 포함되는 아파트, 연립주택 등은 건축법 시행령 별표 1에서 정의를 하고 있습니다. 1. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 이상인 주택 2. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인..

상가 소유주는 아니지만, 적법하게 임대할 권한을 가진 사람과 상가 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 경우, 상가의 소유주와 직접적으로 임대차 계약을 체결하지 않은 경우에도 상가임대차보호법상 보호를 받을 수 있을까요? 정답부터 말씀을 드리면 '가능하다'입니다. 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 주택소유주는 아니더라도 주택에 관하여 적접하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다고 하여 반드시 임차인과 소유주인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우로만 한정하지는 않습니다. 결국 주택임대차보호법에서의 판례이지만, 이와 유사한 상가임대차보호법에도 적용이 될 수 있기 때문에, 이를 고려한다면, 적법하게 권한을 가진 자와 상가임대차계약을 ..

상가건물을 임차하면서 대항력과 우선변제권을 인정받은 상황에서 2순위로 근저당권이 설정되었고, 시간이 지나 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 증액하기로 합의한 경우, 그 인상된 보증금을 2순위 근저당권에 앞서 대항력을 인정받을 수 있을까요? 결론부터 이야기를 하면, 증액된 부분은 대항력과 우선변제권이 없다 입니다. 2순위 근저당권자는 인상되기 전의 보증금을 기준으로 근저당권을 취득하였고, 장래 보증금이 얼마나 인상 될지도 예상할 수 없습니다. 따라서 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 근저당권자의 이익을 지나치게 침해하는 것이 되기 때문입니다. 다만, 인상된 보증금에 대하여 재계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 다시 받는다면, 재계약보다 뒤에 설정되는 후순위 담보권자나 일반..

임차하여 장사를 하고 있던 건물이 경매로 넘어가게 될 경우 권리금을 받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다. 상가건물임대차보호법에 따르면 임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우에는 임차권이 소멸하는 것이 원칙이기 때문에 임차인은 낙찰자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 결국, 임차인은 낙찰자에게 권리금을 받거나, 권리금 회수를 방해하지 말라고 청구할 수 없습니다. 다만, 선순위 담보권자가 없고, 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외를 인정받아 권리금을 회수할 수 있습니다. 결국, 임차인이 사업자등록이 되어 있고, 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 이 경우..

최초 임차를 할 때의 임차보증금이 상가임대차보호법에서 보호하는 범위 내에 있다가, 계약기간이 종료하여 갱신하는 과정에서 임차보증금이 상가임대차보호법에서 보호하는 범위를 벗어나게 되었을 경우, 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 정답은 보호를 받을 수 없다 입니다. 상가임차인의 권익보호를 위해 제정된 「상가건물임대차보호법」은 모든 상가임차인을 보호하는 것은 아니며 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정되어 있습니다. 그리고 법에서 정한 임차보증금을 넘는 금액의 상가임차인은 상가건물임대차보호법의 보호대상에서 제외하고 있습니다. 결국 최초 임차계약 시에는 임차보증금이 상가임대차보호법에서 보호하는 범위 내에 있다가, 증액하여 보호 범위를 벗어나게 되는 경우, 보호범위를 초과하여「상가..

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다라고 규정하고 있습니다. 이 법의 적용범위에 관하여 상가건물의 임대차에 대하여 적용하지만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다라고 규정하고 있습니다. 현재 시행되고 있는 상가건물임대차보호법 시행령은 보증금을 기준으로 1. 서울시는 9억원, 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시는 제외), 부산시는 6억 9천, 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 5억4천만원 이하..