상가보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금 산정 방법

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다라고 규정하고 있습니다.

이 법의 적용범위에 관하여 상가건물의 임대차에 대하여 적용하지만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다라고 규정하고 있습니다.

현재 시행되고 있는 상가건물임대차보호법 시행령은 보증금을 기준으로 1. 서울시는 9억원, 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시는 제외), 부산시는 6억 9천, 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 5억4천만원 이하, 4. 그 밖의 지역은 3억 7천만원를 그 적용범위로 보고 있습니다. 

한편, 보증금 외에 월세가 있는 경우에는 월세를 보증금으로 환산한 금액을 포함하여야 하며, 월세의 보증금 환산비율은 100으로 정해져 있습니다. 즉, 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 되는 것입니다. 

예컨대, 보증금 3,000만원에 월세 50만원으로 계약을 했다면, 월세 50만원에 1백을 곱한 5,000만원에 보증금 3,000만원을 더한 8,000만원이 기준 보증금이 됩니다. 

이러한 기준에 따라 상가임대차보호법의 적용범위가 되는 보증금의 경우 계약체결 후 입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.