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상가건물을 임차하면서 대항력과 우선변제권을 인정받은 상황에서 2순위로 근저당권이 설정되었고, 시간이 지나 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 증액하기로 합의한 경우, 그 인상된 보증금을 2순위 근저당권에 앞서 대항력을 인정받을 수 있을까요?
결론부터 이야기를 하면, 증액된 부분은 대항력과 우선변제권이 없다 입니다.
2순위 근저당권자는 인상되기 전의 보증금을 기준으로 근저당권을 취득하였고, 장래 보증금이 얼마나 인상 될지도 예상할 수 없습니다. 따라서 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 근저당권자의 이익을 지나치게 침해하는 것이 되기 때문입니다.
다만, 인상된 보증금에 대하여 재계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 다시 받는다면, 재계약보다 뒤에 설정되는 후순위 담보권자나 일반채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
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